Le conseil syndical

Les membres élus par l'AG du 27 décembre 2022 pour la copropriété Le Christiana

L'AG du 27 décembre 2022 a reconduit les copropriétaires suivants pour constituer le Conseil Syndical du Christiana

  • M. Christian BLAISE (président)
  • M. Jean-Luc TANNEAU (vérificateur des comptes)
  • Mme Martine TANNEAU

 


 

 «Parmi les organes essentiels du syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, qui est obligatoire, sauf exceptions, joue un rôle particulièrement important de liaison entre le syndic et la collectivité des copro­priétaires, et constitue “le meilleur moyen” de maintenir un climat de confiance réciproque. (1)»

Le conseil syndical représente le syndicat des copropriétaires auprès du syndic. Il joue un rôle important puisque le syndicat ne se réunit en général qu’une fois par an en assemblée générale. Outre son rôle d’inter­médiaire, il lui revient de veiller à la bonne exécution de la mission du syndic et de l’assister lors de la prise de décisions. Les lois et règlements cités dans cette fiche pratique, ainsi qu’une partie de la jurisprudence, sont dispo­nibles sur <www.legifrance.gouv.fr>.

 Sommaire

  • La constitution du conseil
  • Le président du conseil
  • L'organisation du conseil
  • Les missions du conseil

 

LA CONSTITUTION DU CONSEIL

 

Tout syndicat de copropriétaires doit avoir un conseil syndical, sauf vote contraire. Les membres sont désignés par l’assemblée générale des copropriétaires selon la procédure décrite par l’ar­ticle 21 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.

Qui peut être élu?

La liste a été complétée par la loi du 12 mai 2009 (2).

Peuvent en faire partie : les copropriétaires et leurs conjoints, leurs partenaires de Pacs, leurs représentants légaux, mais éga­lement leurs usufruitiers, les associés d’une société immobilière et les accédants ou les acquéreurs à terme.

Une personne morale membre du conseil syndical peut s’y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par le biais d’un pouvoir.

Au sein d’un couple, si l’un des conjoints est seul propriétaire, l’autre conjoint est éligible au conseil. Toutefois, il doit disposer d’un mandat exprès du conjoint copropriétaire. Une réponse ministérielle en date du 27 janvier 2009 (3) est ve­nue préciser que l’article 21 « ne permet donc de désigner au conseil syndical que des copropriétaires et il est admis, que lorsque deux conjoints sont chacun propriétaires d’un lot dans l’immeuble, ils peuvent l’un et l’autre poser leur candidature au conseil syn­dical. Par contre, lorsqu’ils sont propriétaires en indivision d’un ou plusieurs lots, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical ».

Combien de membres faut-il élire?

La loi ne fixe pas le nombre de conseillers. L’assemblée géné­rale doit déterminer le nombre de conseillers, variable selon la taille de la copropriété. Il convient qu’au moins deux personnes forment le conseil (4). Un nombre impair est préférable pour qu’une majorité puisse se dégager. Le nombre de membres ne doit pas trop être réduit, pour que le travail se fasse dans de bonnes condi­tions. 

À quelle majorité?

L’assemblée générale annuelle vote sur les candidatures pré­sentées avant l’assemblée ou en cours de séance. L’élection se fait à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ou de l’article 24 si les conditions sont réunies pour un deuxième vote.

Que se passe-t-il en l’absence de candidats?

Il arrive que les candidats ne rassemblent pas le nombre requis de voix, ou qu’aucun copropriétaire ne veuille se présenter. En l’absence de candidats ou lorsque ceux qui se présentent ne sont pas élus, deux solutions sont possibles : la désignation des mem­bres du conseil par le juge, ou la renonciation à constituer un conseil. Dans ce cas, le procès-verbal de l’assemblée générale, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

La renonciation à constituer un conseil

L’absence de candidats ne vaut pas automatiquement renon­ciation à constituer un conseil syndical : les copropriétaires sont tenus de voter une résolution de suppression du conseil syn­dical (article 21 de la loi). Le vote se fait à la majorité de l’arti­cle 26. Mais ce vote n’est pas définitif. Si des copropriétaires pré­sentent leur candidature l’année suivante, le conseil sera rétabli. Le vote se fera alors à la majorité de l’article 25.

La saisine du juge

Le juge peut constater l’impossibilité d’instituer un conseil syn­dical. Les copropriétaires volontaires peuvent également sai­sir le juge pour être désignés comme membres du conseil, avec l’assistance éventuelle du syndic qui transmettra la demande au tribunal. Pour éviter ce genre de mésaventure, les conseillers sortants ont intérêt à préparer leur succession en sondant les copropriétaires susceptibles d’être intéressés.

Pour combien de temps les membres sont-ils élus?

La durée maximale autorisée par le décret est de trois ans, re­nouvelable. Quand il est difficile de garder les conseillers, c’est la durée recommandée. Mais en général, l’assemblée oublie tout simplement de préciser la durée du mandat. Dans ce cas, le man­dat est considéré comme étant de trois ans. Les conseillers peu­vent bien entendu se retirer avant la fin de leur mandat. Certains syndics ont tendance à confondre le mandat des con­seillers et le leur, et mettent souvent à l’ordre du jour le renou­vellement du mandat des conseillers lorsque leur mandat de syndic arrive à son terme. C’est une erreur. En cours de mandat, lorsque l’assemblée constate la carence d’un conseiller, elle peut voter sa révocation (à la majorité de l’article 25). À moins qu’elle ne préfère, pour éviter un conflit, attendre que ce conseiller donne sa démission ou arrive en fin de mandat.


 

1 Rapport de M. Bonnemaison, Doc Ass. nat. no 2960, p. 16.

2 Article 7 de la loi no 2009-526 du 12 mai 2009 modi.ant l’article 21 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.

3 Réponse ministérielle AN no 24604 en date du 27 janvier 2009.

4 CA Paris, 19e chambre B, 20 décembre 1995, X c/ Synd. des copropriétaires du 29 avenue du Château-de-Vincennes.

 

LE PRÉSIDENT DU CONSEIL

 

Contrairement à une idée fausse, mais tenace, ce n’est pas l’as­semblée qui désigne le président mais le conseil syndical, qui élit son président parmi ses membres (article 21 de la loi de 1965).

La désignation d’un président est-elle obligatoire?

La désignation d’un président n’est pas une obligation stricte. Certains copropriétaires estiment que nommer un président comporte des risques pour le bon fonctionnement du conseil. Dans ce cas, ils peuvent renoncer à le désigner. Mais il faut alors une bonne coordination, car le syndic a besoin d’un interlocuteur qui soit, si possible, toujours le même. Il faut éviter les interven­tions désordonnées auprès du syndic et, en cas d’urgence, le syndic doit savoir qui joindre.

Quelle est la durée du mandat du président?

La durée du mandat du président ne correspond pas forcément à celle des membres du conseil. Le conseil peut fixer une durée de mandat inférieure, ou même prévoir la possibilité de chan­ger de président chaque année. Certains copropriétaires acceptent d’être élus présidents sans se rendre compte du temps nécessaire à l’accomplissement cor­rect de leur mission. Résultat, ils ne réunissent jamais le conseil, ne contrôlent pas la gestion du syndic ou bloquent toute initiative des autres conseillers. Le conseil mécontent de son président a le droit de le limoger en cours de mandat : de même qu’il a élu le président, il peut le démettre de ses fonctions et en élire un nouveau.

Quel est le rôle dévolu au président du conseil?

  • Le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic.
  • C’est à lui que le gestionnaire remet les documents exami­nés ensuite par le conseil. Il présente à l’assemblée le rapport annuel d’activité du conseil et le résultat du contrôle de la gestion du syndic. Il rend compte des missions que le syndicat lui aura déléguées.
  • En cas de carence du syndic à convoquer l’assemblée générale dans les délais normaux, le président peut la convoquer lui-­même, après une mise en demeure faite au syndic restée sans réponse pendant plus de huit jours.
  • Dans l’hypothèse où l’assemblée n’aurait pas réussi à nom­mer un nouveau syndic ou à renouveler le syndic en place, le président s’adressera au tribunal de grande instance pour ob­tenir la désignation d’un syndic ou d’un administrateur.
  • Après un changement de syndic, le gestionnaire congédié est souvent récalcitrant à transmettre les archives et les fonds dispo­nibles. Le président du conseil demandera au tribunal, en ré­féré, d’ordonner sous astreinte la remise des documents et de la trésorerie (5). 

 

5 Exemple d’action du président du conseil syndical contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces : CA Paris, 23e chambre B, 27 avril 2007, JurisData no 2007-340 420.

L’ORGANISATION DU CONSEIL

 

Le règlement de copropriété comprend éventuellement les règles de fonctionnement du conseil. Si elle en éprouve le besoin, l’as­semblée a autorité pour les établir. Sauf problème particulier, tenant par exemple à la taille de la copropriété, il vaut mieux être souple en la matière. Il sera tou­jours temps, le moment venu, de corriger les égarements de cer­tains membres du conseil.

Le conseil peut-il se faire assister dans sa mission?

Tous les syndicats n’ont pas la chance d’avoir des spécialistes parmi les copropriétaires. Pourtant, le conseil jongle avec les devis d’entreprise, les comptes, les clauses obscures du règle­ment, les contrats d’entretien. Il a donc besoin d’aide pour com­prendre les dossiers et se faire une opinion. Il est prévu que le conseil puisse se faire assister par un spécialiste selon ses besoins, qu’il s’agisse d’une question technique, d’une consultation juridique ou d’une expertise comptable. Il n’existe pas de restriction quant aux personnes qui seront consul­tées. Ainsi, le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mis­sion, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les honoraires de ces spécialistes sont des charges communes générales ré­parties au prorata des millièmes de copropriété réglées par le syndic.

Quand le conseil se réunit-il?

Le syndic n’a l’obligation de réunir le conseil qu’avant l’assemblée générale pour établir l’ordre du jour et le budget. Pourtant, il paraît indispensable de réunir le conseil après l’assemblée pour organiser le travail à faire selon les résolutions votées et autant que de besoin. Le conseil est libre de se réunir quand il veut puis­que la présence du syndic n’est pas obligatoire. Il avisera selon les dossiers à traiter, en proposant ou non au syndic de se joindre à la réunion. Le conseil syndical peut également ouvrir occa­sionnellement les réunions à un ou plusieurs copropriétaires ayant des connaissances sur le sujet à traiter.

Les membres du conseil sont-ils rémunérés?

Les fonctions de membre du conseil ne sont pas rémunérées (article 27 du décret du 17 mars 1967). Cependant, les membres seront remboursés par le syndic des frais qu’ils engagent pour remplir leur mission : téléphone, achat de livres… Ces dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical sont imputées dans les charges au titre des dépenses courantes d’administration réparties aux millièmes. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Bien que cela soit rare, il faut prévoir que certains pourraient abu­ser. Dans ce cas, l’assemblée s’en prémunira en votant une enve­loppe financière raisonnable. Elle jugera ensuite si le conseil en a fait un bon usage. Prendre régulièrement un taxi pour se rendre chez le syndic, acheter de multiples ouvrages sur un même thème, dépenser sans compter en fournitures pourrait être jugé excessif. À l’inverse, et c’est sans doute la situation la plus courante, les conseillers en sont souvent «de leur poche» pour avoir omis de noter au fur et à mesure leurs petites dépenses. À la fin de l’an­née, les sommes ne sont plus négligeables et il serait inéquitable qu’en plus du temps qu’il a donné, un conseiller subisse une perte financière importante.

Quels sont les moyens du conseil syndical? L’accès aux pièces et aux documents

En principe, un ou plusieurs membres du conseil syndical peu­vent prendre connaissance, et obtenir copie, à leur demande et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou docu­ments, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

Pendant la période s’écoulant entre la convocation de l’as­semblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci le syndic doit tenir à la disposition de tous les co­propriétaires et pas seulement aux membres du conseil syn­dical, au moins pendant un jour ouvré, les pièces justi.catives des charges (article 18-1 de la loi de 1965). Cependant, l’accès des copropriétaires à ces documents est limité. En effet, ils peu­vent les consulter sur place dans les conditions déterminées par l’assemblée générale et rappelées dans la convocation, mais n’ont pas toujours la possibilité de réaliser des copies. Cette question a fait l’objet d’une réponse du ministère du logement (6) :

«[…] La consultation des pièces peut avoir lieu le jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour l’examen de ces pièces. Dans ce cas, le copropriétaire intéressé se joint au conseil syndical. Lorsqu’un copropriétaire intéressé s’est opposé à cette procédure en assemblée générale, il peut consulter individuellement les pièces le même jour. Si tout copropriétaire peut demander copie des factures au syndic, aucun texte ne prévoit en revanche d’obligation pour le syndic de délivrer ces copies au copropriétaire demandeur, même aux frais de ce dernier.

Néanmoins, le conseil syndical qui assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, peut, après avis donné au syndic, obtenir copie de tout document relatif à la gestion du syndic et à l’adminis­tration de la copropriété et, notamment, des factures. Dans ces conditions, l’information des copropriétaires est suffisamment assurée et il n’est pas prévu de rendre obligatoire la délivrance par le syndic de copies des factures aux copropriétaires deman­deurs. »

Le copropriétaire qui a besoin d’une information ou d’un docu­ment peut s’adresser d’abord au conseil syndical avant de solli­citer le syndic : à moins d’une mauvaise entente entre l’intéressé et le conseil, c’est la démarche la plus rapide. Les membres du conseil ont accès à tous les documents détenus par le syndic, ils ont donc plus de facilités que les autres copropriétaires pour se faire communiquer une pièce ou une information.

À qui doivent être adressées les communications ? Le décret du 20 avril 2010 l’a précisé. « Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un ou, à dé­faut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres. »

Le cas particulier des archives. Le nouveau syndic ou le prési­dent du conseil syndical peuvent agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat (article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965). Cette possibilité n’exclut pas celle du syndicat des copropriétaires, qui a qualité à agir en tant que propriétaire desdits documents dont, en application de l’arti­cle 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic n’est que détenteur (CA Paris, 23e ch. B, 27 avril 2007 : JurisData no 2007-340 420).


 

6 Question Assemblée nationale de Michel Piron, no 43758, en date du 10 mars 2009, ayant fait l’objet d’une réponse ministérielle en date du 9 juin 2009.

 

LES MISSIONS DU CONSEIL

Le rôle du conseil est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il peut également recevoir des missions particulières par délé­gation de l’assemblée. Il a en effet, parfois, plus de légitimité que le syndic à intervenir dans les orientations données à cer­tains dossiers. Mais il doit le faire avec tact, et dans le respect des responsabilités assumées par le syndic. C’est souvent par manque d’information sur ce qui se passe dans l’immeuble entre deux assemblées que les copropriétaires fi­nissent par s’en désintéresser. En tenant ces derniers informés tout au long de l’année de l’avancée des projets ou des incidents survenus, le conseil assure la transparence de la gestion et per­met de maintenir la cohésion dans le syndicat. Le conseil syndical est ainsi chargé de trois missions principales décrites par les articles 21 de la loi de 1965 et 26 du décret de 1967 :

  • contrôler la gestion du syndic,
  • l’assister,
  • être l’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires. 

Le contrôle de la gestion du syndic

Le conseil est chargé de suivre l’application par le syndic des résolutions votées par l’assemblée. Il faut du doigté pour évi­ter les crises de susceptibilité, mais aussi de la fermeté pour ne pas être mené en bateau par le syndic.

a) Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic

Cela passe notamment par la comptabilité du syndicat, la répar­tition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’éla­boration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution (article 26 du décret de 1967).

Le contrôle des comptes se fait en fin d’exercice, mais il est pra­tiquement impossible de faire toutes les vérifications nécessaires en quelques heures : l’idéal est de suivre les devis et les factures au fur et à mesure, tout au long de l’année. Il ne restera plus en­suite qu’à vérifier la répartition des dépenses. Certains comp­tables qui avaient l’habitude des contrôles trimestriels des comptes envoient toujours au conseil un relevé trimestriel des dépenses. Cette pratique permet de suivre le budget voté et de rectifier rapidement d’éventuelles erreurs. En suivant l’évolution des charges, le conseil peut réagir et s’in­terroger sur des augmentations anormales. Pour les factures d’eau, la cause peut être une fuite éventuelle. Pour les contrats annuels d’assurance ou d’entretien, le conseil pourra, après une enquête et une étude des contrats, suggérer une renégociation des contrats au syndic ou à l’assemblée. En l’absence de spé­cialistes sur tous les sujets – voire d’aucun –, le conseil ne pourra sans doute pas prendre tous les dossiers en même temps. Suivant ses compétences, son temps disponible ou l’urgence, il étudiera alors un ou deux dossiers à fond pour vérifier le prix, les clauses du contrat annuel quant à la révision du prix ou aux conditions de résiliation, la qualité de la prestation, etc. À cette occasion, nous pouvons rappeler que la réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale constitue une tâche de gestion courante, conformément à l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs pro­fessionnels. 

b) Pour des travaux

Le conseil participera à l’appel d’offres des entreprises ou re­cherchera de son côté des entreprises concurrentes de celles qu’aura sélectionnées le syndic.

L'assitance du syndic 

Au-delà de la mission de contrôle du syndic et outre les délé­gations que peut recevoir le conseil syndical de l’assemblée, le conseil donne son avis au syndic et à l’assemblée sur toutes les questions qui concernent le syndicat, soit de sa propre initia­tive, soit lorsqu’il est consulté (article 21 de la loi de 1965). L’idéal – dans l’intérêt du syndicat et du syndic – est une collaboration étroite, sans alourdir le travail du syndic.

a) Les délégations de l’assemblée

L’assemblée peut confier une mission précise au syndic, mais également au conseil syndical en vue de la conclusion d’un contrat, du lancement d’un appel d’offres, de l’étude de devis de travaux, du suivi d’un chantier. En pratique, l’assemblée vo­tera préalablement une résolution sur le principe et le montant d’une dépense, mais il lui manque des éléments pour boucler complètement le projet. Elle délègue le conseil ou l’un de ses membres pour parfaire la préparation du dossier en lui .xant une mission précise. Le conseil rendra compte à l’assemblée suivante. Le choix du conseil s’impose au syndic lorsqu’il agit sur délégation de l’assemblée. La délégation permet ainsi au syndic ou au conseil syndical d’en­gager des études ou des expertises sur des projets qui seront soumis plus tard aux copropriétaires. Pour ne pas «court-circui­ter» l’assemblée et afin d’éviter les dérapages dans les dépenses, la somme votée sera raisonnable, et calculée à partir de prévi­sions réalistes. Il faut faire attention à ne pas outrepasser les pou­voirs donnés par l’assemblée, sinon celle-là pourrait refuser la dépense a posteriori ; ce qui serait très embarrassant.

b) La consultation obligatoire du conseil

La loi prévoit trois situations où la consultation du conseil syn­dical est obligatoire.

L’assemblée peut autoriser le syndic à engager certaines dé­penses jusqu’à un montant plafonné. Cette délégation est géné­ralement donnée au syndic, mais l’assemblée peut, en outre, exiger que le conseil soit consulté. Cette disposition sert à encadrer le pouvoir de gestion du syn­dic pour conclure seul certains contrats (entretien, assurance). Le conseil fera ses remarques à l’assemblée, à moins qu’il ne préfère communiquer préalablement son avis par affichage ou par courrier, ou en pièce jointe à la convocation de l’assemblée. Suite au Grenelle de l’environnement : avant de souscrire un contrat de performance énergétique, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical avant de le soumettre au vote de l’assemblée générale (article 24-4 de la loi de 1965).

Le syndic est quelquefois conduit à intervenir dans l’urgence pour arrêter ou prévenir un sinistre. L’article 37 du décret de 1967 prévoit alors une procédure particulière : lorsqu’en cas d’ur­gence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en in­forme les copropriétaires et convoque immédiatement l’assem­blée générale. Il a ainsi été jugé que le syndic a pu, sans faute, engager des tra­vaux, dont l’urgence était établie, par la réunion du conseil syn­dical et l’envoi d’un courrier par ce dernier aux copropriétaires pour leur faire part de la nécessité de remettre le mur en l’état et annoncer un appel de fonds hors budget (Cass. civ. 3, 30 mars 2010, no 09-65 542, AJDI 2010, page 391). À noter! La procédure relative aux provisions demandées pour des travaux urgents a été modifiée par le décret du 20 avril 2010. À titre exceptionnel, le syndic peut, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des tra­vaux. Le nouvel article 37 du décret de 1967 prévoit que le syndic doit désormais soumettre toute autre demande de provisions à l’obtention d’une décision de l’assemblée générale, qu’il doit convoquer immédiatement.

Dans les copropriétés en difficulté : le conseil doit être obli­gatoirement consulté lorsque le syndic demande la nomination d’un administrateur provisoire (article 62-2 du décret de 1967). Dans sa recommandation no 13 bis en date du 5 janvier 2011 relative au conseil syndical, la Commission relative à la copro­priété recommande que le conseil syndical ait un rôle actif lorsque la copropriété est en difficulté. Son rôle est également réaffirmé dans la procédure d’alerte : depuis le décret du 20 avril 2010, le président du tribunal de grande instance peut également entendre tout membre du conseil avant de statuer aux fins de désigner un mandataire ad hoc.

c) Les avis du conseil syndical de sa propre initiative

Dans certaines situations, le syndic est obligé de consulter le conseil. Mais ce dernier n’a pas besoin d’attendre que le syn­dic le sollicite puisqu’il a la liberté de se saisir de toute question intéressant le syndicat pour donner son avis.

Le relais avec les copropriétaires

a) Au moment de l’assemblée générale 

La convocation de l’assemblée

Selon l’article 8 du décret de 1967, la convocation de l’assem­blée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs co­propriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’or­dre du jour de l’assemblée est demandée. Puis, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

La préparation de l’ordre du jour

Depuis le décret de 2010, l'ordre du jour de l'assemblée générale est établie en concertation avec le conseil syndical. Le rôle d'intermédiaire du conseil syndical entre les copropriétaires et le syndic se trouve consacré. Il vérifiera alors la rédaction des exécution de la mission du conseil syndical, et le bilan du conseil syndical sur le fonctionnement des services en résidence services.

Le conseil syndical, comme tout copropriétaire, peut également demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour. La cour d’appel de Versailles est venue préciser (7) en 2010 que le syndic est tenu de donner suite à une demande du conseil syndical d’un additif à l’ordre du jour sans se faire juge de l’opportunité. Désor­mais, le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui deman­dent l’inscription d’une question à l’ordre du jour doivent ac­compagner leur demande au syndic des documents suivants (article 10 du décret de 1967) :

  • un projet de résolution lorsque cette notification est requise (par exemple, sur les modalités de versement des provisions, des dépenses pour travaux, l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé, des travaux d’accessibilité aux personnes han­dicapées ou à mobilité réduite… article 11, I, alinéas 7° et 8° du décret de 1967) ; 
  • un document précisant l’implantation et la consistance des travaux, lorsque le projet de résolution porte sur l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux af­fectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

 À l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux co­propriétaires, le syndic rappelle ces éléments.

Lors de l’assemblée

  • Le compte rendu de la mission du conseil syndical : le con­seil syndical rend compte à l’assemblée de l’exécution de sa mis­sion, conformément à l’article 22 de la loi de 1965. Cet élément revêt une certaine importance. La Cour de cassation (8) a ainsi jugé qu’à la suite de la présentation du rapport par le conseil syndical à l’assemblée générale, des circonstances nouvelles peu­vent apparaître et entraîner la révocation de la décision de travaux prise antérieurement par l’assemblée générale. En l’espèce, la décision d’assemblée générale portant sur l’étanchéité des toi­tures terrasses, qui n’avait pas été suivie d’exécution.
  • La représentation des copropriétaires : les pouvoirs en blanc, non nominatifs peuvent conduire à des abus et être source de contestation. Il est recommender d'adresser des pouuvoirs nominatifs, dans toute lea mesure du possible,et qu'à défaut le pouvoir donnée en blanc soit remis au président du Conseil Syndical ou au président de l'assemblée (9).
b) Les rencontres avec les copropriétaires

Les réunions : quand la copropriété dispose d’un local, la réu­nion des copropriétaires d’une façon informelle est intéressante pour préparer une assemblée. À deux titres. D’abord, lorsque les copropriétaires reçoivent la convocation pour l’assemblée, ils n’ont que quinze jours pour se faire une opinion ou chercher des informations; ce qui est trop court. Ensuite, ce genre de réu­nion permet de sonder les copropriétaires sur un projet et de le réorienter éventuellement avant l’assemblée. 

Le souci de bien représenter le syndicat peut prendre la forme de comptes rendus des séances du conseil affichés, distri­bués dans les boîtes aux lettres ou sur un site internet. Tout cela est affaire de temps et de moyens. 

Les interventions auprès des copropriétaires : il arrive que le conseil trouve plus opportun de se charger des manquements au règlement que de les confier au syndic, soit parce qu’il est sur place et qu’il considère qu’une affiche ou un mot laissé à l’occupant suffira; soit parce qu’il pense avoir plus de poids ou de diplomatie que le syndic, ou qu’il juge qu’une intervention de ce dernier serait plus mal reçue que celle du conseil. Ce n’est pas sans risque pour celui qui se dévoue. Il vaut mieux y penser avant de remplir cette tâche ingrate pour ne pas être « blessé » si la mission échoue ou si le «contrevenant» se retourne contre le «messager». Le conseil a toujours la ressource de changer d’in­terlocuteur si cela se passe mal.


 

7 CA Versailles, 12 avril 2010, no 09/00573. 9 Cass. civ. 3, 7 juillet 2010, no 09-15 373, JurisData no 2010-011 311

8 Cass. civ. 3, 7 juillet 2010, no 09-15 373, JurisData no 2010-011 311.

9 Réponse ministérielle AN no 19779 du 17 juin 2008.

Source : Virginie Potiron - Mise à jour du 29 juin 2011 - Institut national de la consommation • 80, rue Lecourbe • 75732 Paris cedex 15  www.conso.net

 

Archives

 

Les membres élus par l'AG du 27 décembre 2021 pour la copropriété Le Christiana

L'AG du 27 décembre 2021 a élu les copropriétaires suivants pour constituer le Conseil Syndical du Christiana

  • M. Christian BLAISE (président)
  • M. Jean-Luc TANNEAU (vérificateur des comptes)
  • Mme Martine TANNEAU

Les membres élus par l'AG du 1er août 2018 pour la nouvelle copropriété Le Christiana

L'AG du 1er août 2018 a élu les copropriétaires suivants pour constituer le Conseil Syndical du Christiana

  • M. Christian BLAISE (président)
  • M. Jean-Luc TANNEAU (vérificateur des comptes)
  • Mme Christiane BOCH
  • Mme Martine TANNEAU

Les membres élus par l'AG du 27 décembre 2017

Christiana 1

  • M. Christian BLAISE (président)
  • M. Jean-Luc TANNEAU (vérificateur des comptes)

Christiana 2

  • Mme Christiane BOCH (présidente)
  • Mme Martine TANNEAU (vérificatrice des comptes)

Les membres élus par l'AG du 27 décembre 2016

Christiana 1

  • M. Christian BLAISE (président)
  • M. Jean-Luc TANNEAU (vérificateur des comptes)

Christiana 2

  • Mme Christiane BOCH (présidente)
  • Mme Martine TANNEAU (vérificatrice des comptes)

Les membres élus par l'AG du 28 décembre 2015

Christiana 1

  • M. Christian BLAISE (président)
  • M. Jean-Luc TANNEAU (vérificateur des comptes)

Christiana 2

  • Mme Christiane BOCH (présidente)
  • Mme Martine TANNEAU (vérificatrice des comptes)
  • Mme Michèle THIOUX (démission le 18 août 2016)

Les membres élus par l'AG du 26 décembre 2014

Christiana 1

  • M. Christian BLAISE (président)
  • Mme Guylaine TREMBLEAU
  • M. Jean-Luc TANNEAU (vérificateur des comptes)

Christiana 2

  • Mme Christiane BOCH (présidente)
  • Mme Martine TANNEAU (vérificatrice des comptes)

Les membres élus par l'AG du 31 décembre 2013

Christiana 1

  • M. Christian BLAISE (président)
  • Mme Guylaine TREMBLEAU
  • M. Jean-Luc TANNEAU (vérificateur des comptes)

M. Michel JACQUELIN (démission le 4 février 2014)

 

Christiana 2

  • Mme Christiane BOCH (présidente)
  • Mme Martine TANNEAU (vérificatrice des comptes)

M. Gilles DEBAECKER (Démission le 19 octobre 2014)

M. Robert PINCHARD (démission le 13 avril 2014)

 

Date de dernière mise à jour : 30/12/2022